Guia Companha de Avaliação Imobiliária
Tipos de avaliação, finalidades, profissionais habilitados e critérios para contratação
APRESENTAÇÃO
Avaliar um imóvel não significa simplesmente atribuir-lhe um preço.
Uma avaliação imobiliária adequada procura determinar, com critérios objetivos e de acordo com uma finalidade previamente definida, o valor de um imóvel ou de determinado direito relacionado a ele.
O valor necessário para colocar um apartamento à venda, por exemplo, pode não ser o mesmo utilizado para uma garantia bancária, uma desapropriação, uma finalidade patrimonial ou uma liquidação em prazo reduzido.
Da mesma forma, uma avaliação destinada exclusivamente a identificar o comportamento do imóvel no mercado é diferente de um trabalho que exige análise de características construtivas, patologias, custos de reconstrução ou potencial urbanístico.
Por isso, antes de contratar uma avaliação, é fundamental responder a três perguntas:
1. O que precisa ser avaliado?
2. Para qual finalidade a avaliação será utilizada?
3. Qual profissional possui habilitação adequada para realizar o trabalho?
Este Guia foi elaborado pela COMPANHA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS para facilitar essas respostas e apresentar, de maneira objetiva, as principais modalidades de avaliação imobiliária.
1. O QUE É AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Avaliação imobiliária é o processo utilizado para identificar tecnicamente um valor relacionado a um imóvel, considerando:
● a finalidade da avaliação;
● as características do bem;
● sua localização;
● as condições do mercado;
● os dados disponíveis;
● a data de referência;
● as características físicas, jurídicas, urbanísticas ou econômicas relevantes;
● a metodologia adequada ao objeto e à finalidade do trabalho.
Portanto, não existe um único valor aplicável a todas as situações.
O primeiro passo de uma boa avaliação é definir exatamente qual valor se pretende determinar e para que ele será utilizado.
2. PREÇO, CUSTO E VALOR NÃO SÃO A MESMA COISA
Esses três conceitos devem ser diferenciados.
Preço
É a quantia efetivamente pedida, oferecida ou negociada por determinado imóvel.
Um proprietário pode anunciar um apartamento por R$ 1 milhão. Esse é o preço pedido, não necessariamente o valor de mercado.
Custo
Representa os recursos necessários para produzir, construir, substituir ou reproduzir determinado bem ou benfeitoria.
Valor
É uma estimativa técnica associada a uma finalidade e a determinadas condições.
Consequentemente:
preço anunciado não significa, necessariamente, valor de mercado.
É justamente uma das funções da avaliação reduzir essa diferença entre percepção subjetiva de preço e evidência objetiva de valor.
3. O QUE É VALOR DE MERCADO?
Nas avaliações relacionadas à compra e venda, este é normalmente o conceito mais importante.
Em termos práticos, o valor de mercado procura representar o valor pelo qual um imóvel poderia ser negociado, na data da avaliação, dentro das condições normais do mercado considerado.
Sua determinação não deve se limitar a:
● opinião pessoal do proprietário;
● preço pelo qual o imóvel foi comprado;
● valor gasto em reformas;
● valor sentimental;
● preço de um único imóvel anunciado;
● expectativa futura de valorização.
Uma avaliação consistente procura utilizar evidências de mercado, características do imóvel e critérios de comparação tecnicamente justificáveis.
4. PRINCIPAIS TIPOS DE VALOR
Dependendo da finalidade do trabalho, a avaliação pode procurar identificar diferentes referências de valor.
4.1. Valor de mercado
Relaciona-se ao valor provável de negociação do imóvel em condições normais de mercado.
É a referência mais comum nas avaliações para compra e venda.
4.2. Valor locativo
Procura identificar o aluguel compatível com o mercado para determinado imóvel.
4.3. Valor de liquidação forçada
Considera uma situação de comercialização sujeita a condições ou prazos diferentes daqueles normalmente observados no mercado.
4.4. Valor patrimonial
É utilizado em determinadas análises patrimoniais, empresariais, societárias ou contábeis, conforme a finalidade específica.
4.5. Valor econômico
Está relacionado aos benefícios econômicos que determinado bem ou empreendimento pode proporcionar.
4.6. Valor para fins fiscais
É aquele considerado pela Administração Pública segundo a legislação tributária aplicável.
Não deve ser automaticamente confundido com valor de mercado.
4.7. Custo de reprodução ou substituição
Está relacionado ao custo necessário para reproduzir uma construção existente ou substituí-la por outra equivalente.
Pode ser relevante em avaliações técnicas, patrimoniais e securitárias.
5. QUEM PODE REALIZAR AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS?
Esta questão exige uma distinção fundamental.
No Brasil, não é tecnicamente correto afirmar que toda e qualquer avaliação de imóvel seja atividade exclusiva de uma única profissão.
A habilitação necessária depende do objeto, da finalidade e do conteúdo técnico da avaliação.
Neste Guia, destacamos duas categorias profissionais diretamente relacionadas aos serviços de interesse da COMPANHA: Corretores de Imóveis e Arquitetos e Urbanistas.
6. AVALIAÇÃO REALIZADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS
A Lei nº 6.530/1978 estabelece que compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo também opinar quanto à comercialização imobiliária. (Planalto)
A jurisprudência reconheceu que essa atribuição compreende a possibilidade de elaboração de avaliação mercadológica. O Superior Tribunal de Justiça registrou entendimento segundo o qual a avaliação de imóvel, em seu aspecto mercadológico, não fica restrita aos profissionais das áreas de Engenharia ou Arquitetura. (STJ)
Assim, o Corretor de Imóveis possui campo próprio de atuação na:
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS.
Seu foco principal é o comportamento do bem no mercado imobiliário.
7. O QUE É O PTAM?
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
O PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o documento destinado a apresentar, mediante critérios técnicos e análise do mercado imobiliário, a determinação do valor de comercialização de determinado imóvel.
Pode ser utilizado em situações judiciais ou extrajudiciais, observadas as exigências específicas de cada finalidade.
A regulamentação do Sistema COFECI-CRECI estabelece como elementos mínimos do PTAM, entre outros:
● identificação do solicitante;
● finalidade da avaliação;
● identificação e caracterização do imóvel;
● localização;
● matrícula imobiliária;
● áreas e dimensões;
● características da infraestrutura da região;
● descrição do imóvel e das benfeitorias;
● relatório fotográfico;
● pesquisa de imóveis comparáveis;
● identificação das fontes da pesquisa;
● tratamento dos elementos da amostra;
● determinação do valor de mercado;
● conclusão;
● data;
● identificação e assinatura do profissional. (Cofeci Intranet)
Portanto, um PTAM não deve ser confundido com uma simples opinião informal de preço.
8. O CORRETOR PRECISA ESTAR INSCRITO NO CNAI?
É importante diferenciar habilitação profissional e certificação adicional.
A Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece que a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida ao Corretor de Imóveis pessoa física regularmente inscrito no CRECI. (Cofeci Intranet)
O CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários constitui uma qualificação adicional mantida pelo Sistema COFECI-CRECI.
O Ato Normativo COFECI nº 001/2011 estabelece expressamente que a inscrição no CNAI é opcional e espontânea. Para nela ingressar, o profissional deve atender aos requisitos de qualificação estabelecidos pelo Sistema COFECI-CRECI. (Cofeci Intranet)
O profissional inscrito no CNAI pode utilizar os mecanismos de certificação correspondentes, inclusive o Selo Certificador, observadas as regras do Sistema COFECI-CRECI. (Cofeci Intranet)
Orientação COMPANHA
Embora a inscrição no CNAI não deva ser apresentada como condição legal absoluta para que todo corretor regularmente inscrito no CRECI realize avaliação mercadológica, a COMPANHA recomenda que os serviços formais e especializados de avaliação mercadológica sejam realizados por Corretor de Imóveis com qualificação específica em avaliação e, preferencialmente, inscrição ativa no CNAI.
Isso acrescenta padronização, qualificação e elementos adicionais de certificação ao serviço oferecido ao cliente.
9. AVALIAÇÃO REALIZADA POR ARQUITETO E URBANISTA
A Lei nº 12.378/2010 inclui expressamente entre as atividades e atribuições do Arquiteto e Urbanista:
● vistoria;
● perícia;
● avaliação;
● monitoramento;
● laudo;
● parecer técnico;
● auditoria;
● arbitragem. (Planalto)
Essa atuação ocorre dentro dos campos profissionais abrangidos pela Arquitetura e Urbanismo.
Isso permite ao arquiteto desenvolver avaliações que envolvam, conforme suas atribuições:
● edificações;
● terrenos;
● benfeitorias;
● sistemas construtivos;
● características arquitetônicas;
● planejamento urbano;
● parcelamento do solo;
● patrimônio histórico;
● patologias e recuperação de edificações;
● potencial urbanístico e construtivo;
● outros aspectos técnicos abrangidos por sua habilitação profissional. (Transparência CAU Brasil)
O trabalho técnico deve observar as exigências profissionais aplicáveis, inclusive quanto ao Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, quando cabível.
10. AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA X AVALIAÇÃO TÉCNICA
Esta é uma das distinções mais importantes deste Guia.
Avaliação Mercadológica
A pergunta central é:
Quanto este imóvel vale no mercado?
O foco está em:
● comportamento do mercado;
● localização;
● oferta e demanda;
● imóveis comparáveis;
● características comerciais;
● liquidez;
● padrão;
● conservação;
● diferenciais;
● preços e dados de mercado.
É campo característico da atuação do Corretor de Imóveis.
Avaliação Técnica
A pergunta pode ser mais abrangente:
Qual é o valor do imóvel considerando aspectos físicos, construtivos, urbanísticos, de custos ou outros elementos técnicos?
Pode envolver:
● sistemas construtivos;
● benfeitorias;
● custos;
● depreciação;
● patologias;
● potencial construtivo;
● legislação urbanística;
● aproveitamento do terreno;
● reconstrução;
● aspectos técnicos específicos.
Nessas situações, poderá ser necessária a participação de Arquiteto e Urbanista, Engenheiro ou outro profissional tecnicamente habilitado, conforme o objeto da avaliação.
11. PRINCIPAIS MODALIDADES DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
11.1. Avaliação para compra e venda
Objetivo
Identificar o valor de mercado do imóvel para subsidiar:
● definição de preço de venda;
● decisão de compra;
● negociação;
● contraproposta;
● análise de oportunidade;
● decisão patrimonial.
Profissional
Corretor de Imóveis: SIM, para avaliação mercadológica.
Arquiteto e Urbanista: SIM, dentro de suas atribuições técnicas.
Aplicação típica na COMPANHA
É uma das modalidades mais diretamente relacionadas à atividade imobiliária e à tomada de decisão de proprietários, compradores e investidores.
12. AVALIAÇÃO PARA LOCAÇÃO
Objetivo
Determinar o valor locativo compatível com o mercado.
Pode ser utilizada para:
● definição do aluguel inicial;
● renovação contratual;
● negociação entre locador e locatário;
● revisão do aluguel;
● análise de rentabilidade.
Profissional
Corretor de Imóveis: SIM, no âmbito mercadológico.
Arquiteto e Urbanista: SIM, dentro de suas atribuições.
13. AVALIAÇÃO JUDICIAL
Não existe necessariamente um método chamado “avaliação judicial”.
A expressão identifica principalmente a finalidade processual da avaliação.
Pode ocorrer em:
● execução;
● penhora;
● inventário;
● partilha;
● divórcio;
● dissolução societária;
● desapropriação;
● ação revisional de aluguel;
● indenizações;
● outros processos.
Quem pode realizar?
Dependerá:
● do objeto da perícia;
● da natureza da controvérsia;
● das qualificações profissionais necessárias;
● da decisão do juízo.
A jurisprudência reconhece a possibilidade de avaliação mercadológica realizada por Corretor de Imóveis dentro de sua área de atuação. (STJ)
Quando a questão exigir conhecimentos técnicos próprios da Arquitetura, Engenharia ou outra profissão regulamentada, será necessário profissional habilitado naquela área.
14. AVALIAÇÃO PARA INVENTÁRIO E PARTILHA
Objetivo
Identificar o valor de imóveis integrantes de patrimônio submetido a:
● inventário;
● sucessão;
● divórcio;
● dissolução de união estável;
● divisão patrimonial.
Profissional
Corretor: pode determinar o valor mercadológico.
Arquiteto: pode realizar avaliação dentro de suas atribuições técnicas.
Atenção
O valor de mercado determinado pelo avaliador não deve ser automaticamente confundido com o valor utilizado pela Administração Tributária para incidência de tributos.
15. AVALIAÇÃO PARA FINS TRIBUTÁRIOS
Pode estar relacionada a:
● IPTU;
● ITBI;
● ITCMD;
● outros procedimentos fiscais.
A definição oficial da base tributária compete à Administração Pública, conforme a legislação aplicável.
Entretanto, uma avaliação particular pode ser utilizada para:
● demonstrar valor de mercado;
● subsidiar contestação;
● instruir procedimento administrativo;
● fundamentar processo judicial.
O profissional adequado dependerá da natureza da avaliação e da discussão envolvida.
16. AVALIAÇÃO PARA FINANCIAMENTO OU GARANTIA
Pode ser necessária quando o imóvel será utilizado em:
● financiamento;
● alienação fiduciária;
● garantia hipotecária;
● operação de crédito;
● garantia patrimonial.
A instituição financeira poderá estabelecer:
● metodologia;
● qualificação do avaliador;
● modelo de laudo;
● requisitos técnicos;
● critérios próprios de aceitação.
Assim, uma avaliação mercadológica válida para determinada finalidade não significa que será automaticamente aceita por qualquer instituição financeira.
Antes da contratação, deve-se verificar a exigência específica da instituição destinatária.
17. AVALIAÇÃO DE TERRENOS
Terrenos podem exigir níveis muito diferentes de análise.
Uma avaliação pode considerar:
● localização;
● área;
● dimensões;
● testada;
● formato;
● topografia;
● infraestrutura;
● zoneamento;
● acessibilidade;
● vocação imobiliária;
● oferta de terrenos comparáveis.
Quando o objetivo é determinar valor de mercado a partir de dados comparáveis, a avaliação mercadológica pode ser realizada pelo Corretor de Imóveis.
Quando a análise exige aprofundamento em:
● índices urbanísticos;
● potencial construtivo;
● parcelamento;
● projeto hipotético;
● aproveitamento;
● viabilidade técnica;
deve ser considerada a participação de Arquiteto, Engenheiro ou outro profissional habilitado, conforme o caso.
18. AVALIAÇÃO DE TERRENOS PARA INCORPORAÇÃO
Esta modalidade possui complexidade maior.
A pergunta deixa de ser apenas:
“Por quanto terrenos semelhantes estão sendo negociados?”
e pode passar a ser:
“Quanto este terreno vale considerando o empreendimento imobiliário que pode ser desenvolvido nele?”
Podem ser analisados:
● zoneamento;
● coeficiente de aproveitamento;
● limitações urbanísticas;
● área potencialmente edificável;
● tipologia do empreendimento;
● área comercializável;
● receitas projetadas;
● custos;
● prazos;
● riscos;
● resultado econômico do empreendimento.
Nessas situações, a atuação multidisciplinar pode ser a solução mais adequada.
19. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E EDIFICAÇÕES
Pode envolver a determinação de valores associados a:
● construções;
● ampliações;
● instalações;
● melhorias;
● idade aparente;
● estado de conservação;
● padrão construtivo;
● depreciação;
● custos de reprodução ou substituição.
O Corretor de Imóveis pode considerar as benfeitorias como elementos que influenciam o valor mercadológico do imóvel.
Quando for necessária avaliação técnica específica da construção, custos, sistemas construtivos ou depreciação física, deverá atuar profissional habilitado para essa análise.
20. IMÓVEIS COM PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS
Esta situação demonstra claramente a diferença entre avaliação mercadológica e análise técnica.
Considere um imóvel com infiltrações ou fissuras.
Questão mercadológica
Quanto a existência desses problemas afeta a percepção, a liquidez e o valor de mercado do imóvel?
Essa análise pode integrar uma avaliação mercadológica.
Questão técnica
Qual é a origem da fissura? Existe comprometimento estrutural? Qual intervenção é necessária? Quanto custará o reparo?
Aqui já existe uma questão técnica própria das áreas profissionais habilitadas para diagnóstico construtivo.
A regulamentação profissional da Arquitetura e Urbanismo abrange, entre seus campos, tecnologia dos materiais, sistemas construtivos, patologias e recuperações. (Transparência CAU Brasil)
21. AVALIAÇÃO PARA DESAPROPRIAÇÃO
Pode envolver:
● valor do terreno;
● construções;
● benfeitorias;
● área atingida;
● área remanescente;
● servidões;
● limitações;
● impactos sobre o aproveitamento;
● outros prejuízos relacionados à intervenção.
O Corretor pode atuar na determinação do componente mercadológico, quando compatível com suas atribuições.
Quando o trabalho envolver elementos técnicos de edificações, obras, aproveitamento urbanístico ou outros conhecimentos especializados, deve ser utilizado profissional habilitado para esses componentes.
22. AVALIAÇÃO PARA SEGUROS
A avaliação securitária pode buscar referências diferentes do preço de venda.
Um imóvel que vale R$ 2 milhões no mercado não necessariamente possui custo de reconstrução de R$ 2 milhões.
O valor de mercado pode incorporar:
● terreno;
● localização;
● escassez;
● infraestrutura;
● vizinhança;
● demanda;
● potencial econômico.
Já o custo de reconstrução está relacionado à edificação.
Por isso, quando o objetivo principal é determinar custo técnico de reconstrução ou reposição, a contratação deve ser direcionada ao profissional tecnicamente habilitado para essa finalidade.
23. AVALIAÇÃO PATRIMONIAL OU EMPRESARIAL
Imóveis também podem precisar ser avaliados no contexto de:
● patrimônio empresarial;
● reorganizações societárias;
● operações empresariais;
● demonstrações financeiras;
● garantias;
● análise de ativos.
Nesses casos, a avaliação imobiliária pode integrar um trabalho maior, envolvendo profissionais de diferentes áreas.
A avaliação do imóvel não substitui as atribuições dos profissionais responsáveis pelos registros contábeis, auditoria, questões societárias ou tributárias.
24. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Imóveis rurais podem conter componentes específicos, como:
● terra nua;
● edificações;
● culturas;
● pastagens;
● recursos naturais;
● infraestrutura produtiva;
● benfeitorias;
● exploração econômica.
O Corretor de Imóveis pode atuar na avaliação mercadológica do imóvel.
Entretanto, componentes agronômicos, ambientais, florestais ou produtivos podem exigir outros profissionais habilitados.
25. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS HISTÓRICOS OU ESPECIAIS
Imóveis tombados ou com relevância histórica podem apresentar características específicas:
● limitações de intervenção;
● obrigações de preservação;
● custos de restauração;
● restrições urbanísticas;
● características arquitetônicas;
● impacto sobre a utilização econômica.
A Lei nº 12.378/2010 inclui o patrimônio histórico, cultural e artístico entre os campos de atuação da Arquitetura e Urbanismo. (Planalto)
A dimensão mercadológica poderá ser analisada pelo Corretor de Imóveis, enquanto questões técnicas específicas podem demandar profissional especializado.
26. QUADRO DE CONSULTA RÁPIDA
Modalidade | Objetivo principal | Corretor | Arquiteto |
Compra e venda | Valor de mercado | SIM | SIM |
Locação | Valor locativo | SIM | SIM |
PTAM | Valor de comercialização | SIM | NÃO como PTAM do Sistema COFECI-CRECI |
Pesquisa de mercado | Comparação mercadológica | SIM | SIM |
Inventário/partilha | Valor do patrimônio imobiliário | SIM* | SIM* |
Judicial | Subsidiar processo | SIM* | SIM* |
Terreno comum | Valor de mercado | SIM | SIM |
Terreno para incorporação | Mercado + potencial | PARCIAL/CONFORME ESCOPO | SIM* |
Benfeitorias | Impacto no valor de mercado | SIM | SIM |
Custo técnico de benfeitorias | Custo/depreciação | LIMITADO AO ESCOPO MERCADOLÓGICO | SIM* |
Patologias | Impacto mercadológico | SIM | SIM* |
Diagnóstico de patologias | Causa/solução técnica | NÃO | SIM* |
Potencial urbanístico | Viabilidade técnica | NÃO COMO RESPONSÁVEL TÉCNICO | SIM* |
Seguro/reconstrução | Custo técnico | NÃO COMO ESCOPO TÉCNICO CONSTRUTIVO | SIM* |
Desapropriação | Indenização/valor | SIM, NO COMPONENTE MERCADOLÓGICO* | SIM* |
Rural | Valor mercadológico | SIM | SIM* |
Patrimônio histórico | Mercado | SIM | SIM* |
* A possibilidade concreta depende da natureza do trabalho, da finalidade, das atribuições profissionais, das exigências do contratante ou da autoridade destinatária e, nos processos judiciais, das determinações do juízo.
27. QUAL AVALIAÇÃO DEVO CONTRATAR?
Uma forma simples de identificar o serviço adequado é observar a pergunta que precisa ser respondida.
“Quero saber quanto meu imóvel vale para vender.”
Avaliação Mercadológica.
“Quero saber se o preço pedido por um imóvel que pretendo comprar está adequado.”
Avaliação Mercadológica.
“Quero saber quanto posso cobrar de aluguel.”
Avaliação Mercadológica para determinação do valor locativo.
“Preciso de documento formal demonstrando o valor de mercado.”
PTAM, quando a finalidade for compatível com a avaliação mercadológica realizada por Corretor de Imóveis.
“Quero saber o potencial construtivo de um terreno.”
Análise técnica urbanística, com profissional habilitado, podendo ser complementada por avaliação mercadológica.
“O imóvel apresenta rachaduras, infiltrações ou outros problemas e quero saber a causa.”
Inspeção/perícia técnica, e não simplesmente avaliação mercadológica.
“Quero saber quanto esses defeitos reduzem o valor de venda.”
Pode ser necessária uma avaliação integrada, combinando análise técnica do problema e análise de seu impacto mercadológico.
“Preciso avaliar um imóvel para um processo judicial.”
Primeiro devem ser identificados:
● objeto da discussão;
● determinação judicial;
● finalidade do documento;
● conhecimentos técnicos necessários.
Somente então deve ser definido o profissional adequado.
“O banco solicitou uma avaliação.”
Antes de contratar, deve-se verificar qual documento e qual profissional são aceitos pela instituição financeira.
28. COMO FUNCIONA UMA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA?
Embora o procedimento seja adaptado a cada imóvel, um trabalho consistente normalmente compreende as seguintes etapas.
Etapa 1 — Definição da finalidade
Identificação do motivo da avaliação e do documento necessário.
Etapa 2 — Identificação do imóvel
Levantamento das informações cadastrais, físicas e documentais relevantes.
Etapa 3 — Análise documental
Exame dos documentos necessários ao objetivo do trabalho.
Etapa 4 — Vistoria
Conhecimento direto das características do imóvel e de sua inserção no entorno.
Etapa 5 — Caracterização
Registro das características que podem influenciar o valor.
Etapa 6 — Pesquisa de mercado
Levantamento de imóveis e dados comparáveis pertinentes.
Etapa 7 — Tratamento das informações
Análise das diferenças existentes entre o imóvel avaliado e os elementos utilizados como referência.
Etapa 8 — Determinação do valor
Aplicação da metodologia adequada e formação da conclusão.
Etapa 9 — Elaboração do documento
Formalização das informações, metodologia, dados utilizados, conclusão e responsabilidade profissional.
29. QUAIS DOCUMENTOS PODEM SER SOLICITADOS?
Dependendo da finalidade, podem ser necessários:
● matrícula atualizada;
● IPTU ou cadastro municipal;
● planta;
● escritura;
● contrato;
● documentos de condomínio;
● informações sobre área privativa e comum;
● documentação das benfeitorias;
● dados de locação;
● projetos;
● outros documentos relevantes.
Nem toda avaliação exigirá todos esses documentos.
A relação deve ser definida de acordo com o imóvel e a finalidade do serviço.
30. O QUE PODE ALTERAR O VALOR DE UM IMÓVEL?
Entre os principais fatores estão:
Localização
● bairro;
● rua;
● acessibilidade;
● infraestrutura;
● proximidade de serviços;
● características do entorno.
Características físicas
● área;
● planta;
● padrão;
● idade;
● conservação;
● posição;
● orientação;
● vagas;
● acabamentos;
● benfeitorias.
Características do empreendimento
● infraestrutura;
● lazer;
● segurança;
● padrão;
● conservação;
● serviços;
● custos condominiais.
Aspectos urbanísticos
● zoneamento;
● usos permitidos;
● potencial construtivo;
● restrições.
Mercado
● oferta;
● demanda;
● liquidez;
● estoque;
● velocidade de venda;
● condições econômicas;
● disponibilidade de crédito.
Aspectos jurídicos
Determinadas restrições, direitos ou condições jurídicas também podem afetar a comercialização e o valor do imóvel.
31. POR QUE NÃO É RECOMENDÁVEL AVALIAR UM IMÓVEL APENAS PELO PREÇO POR METRO QUADRADO?
O preço médio por metro quadrado pode ser um indicador, mas raramente deve ser utilizado isoladamente como avaliação.
Dois apartamentos no mesmo edifício podem possuir valores diferentes em razão de:
● andar;
● vista;
● orientação solar;
● conservação;
● reforma;
● posição;
● vagas;
● planta;
● ruído;
● privacidade;
● características internas.
Da mesma maneira, dois terrenos com áreas semelhantes podem apresentar potenciais de utilização completamente diferentes.
Avaliação exige comparabilidade, e não apenas divisão do preço pela área.
32. POR QUE A VISTORIA É IMPORTANTE?
A vistoria permite verificar características que muitas vezes não aparecem adequadamente em documentos ou anúncios.
Ela contribui para identificar:
● estado de conservação;
● padrão;
● reformas;
● benfeitorias;
● posição;
● vista;
● luminosidade;
● entorno;
● características internas;
● fatores positivos e negativos relevantes.
Em uma avaliação formal, a necessidade e a forma da vistoria devem ser definidas conforme a metodologia, finalidade e regras aplicáveis ao trabalho.
33. AVALIAÇÃO NÃO É GARANTIA DE PREÇO DE VENDA
A avaliação representa uma conclusão técnica de valor em determinada data e segundo determinadas condições.
Ela não significa garantia de que o imóvel será vendido exatamente por aquele valor.
O preço efetivamente negociado poderá sofrer influência de:
● prazo disponível para venda;
● estratégia comercial;
● capacidade de negociação;
● condições de pagamento;
● urgência das partes;
● alterações econômicas;
● concorrência;
● mudanças no mercado.
Por isso, toda avaliação possui uma data de referência.
34. MODELO DE ATUAÇÃO DA COMPANHA
Para facilitar a identificação e contratação do serviço adequado, a COMPANHA pode estruturar sua atuação em três níveis.
NÍVEL 1 — AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Indicada quando o objetivo principal é determinar o comportamento econômico e comercial do imóvel no mercado.
Aplicações
● venda;
● compra;
● locação;
● negociação;
● inventário, quando pertinente;
● partilha, quando pertinente;
● apoio a decisões patrimoniais;
● outras finalidades compatíveis.
Profissional responsável
Corretor de Imóveis habilitado, preferencialmente com formação específica em avaliação e inscrição no CNAI quando se pretender utilizar a certificação correspondente.
Produto
Conforme a contratação:
● estudo mercadológico;
● parecer de valor;
● PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
35. NÍVEL 2 — AVALIAÇÃO TÉCNICA IMOBILIÁRIA
Indicada quando a finalidade exige conhecimentos técnicos que ultrapassam a análise do comportamento de mercado.
Exemplos
● características construtivas;
● custos;
● benfeitorias;
● patologias;
● potencial urbanístico;
● reconstrução;
● questões técnicas de terrenos;
● outras matérias especializadas.
Profissional responsável
Arquiteto e Urbanista, Engenheiro ou outro profissional legalmente habilitado, conforme a matéria analisada.
Produto
Laudo, parecer ou outro documento técnico adequado, acompanhado do respectivo registro de responsabilidade profissional quando exigível.
36. NÍVEL 3 — AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA INTEGRADA
Indicada para imóveis ou situações de maior complexidade.
Combina duas dimensões:
Inteligência mercadológica
Analisa:
● mercado;
● imóveis comparáveis;
● liquidez;
● posicionamento;
● valor comercial;
● comportamento da oferta e demanda.
Inteligência técnica
Analisa, quando necessária:
● edificação;
● terreno;
● sistemas construtivos;
● potencial urbanístico;
● patologias;
● custos;
● outros aspectos especializados.
Resultado
Uma abordagem multidisciplinar que permite compreender o imóvel sob diferentes perspectivas antes da tomada de decisão.
37. COMO A COMPANHA DEFINE O SERVIÇO ADEQUADO?
Antes da contratação, devem ser identificados:
1. Imóvel: o que será avaliado?
2. Finalidade: para que a avaliação será utilizada?
3. Destinatário: quem receberá o documento?
4. Valor pretendido: mercado, locação, patrimônio, custo ou outra referência?
5. Complexidade: existem questões construtivas, jurídicas, urbanísticas ou econômicas especiais?
6. Profissional: qual habilitação é necessária?
7. Produto: PTAM, laudo, parecer, estudo ou avaliação integrada?
Essa análise inicial reduz o risco de o cliente contratar o documento errado para a finalidade pretendida.
38. PERGUNTAS FREQUENTES
Corretor de Imóveis pode avaliar imóveis?
Sim, no âmbito da avaliação mercadológica. A legislação atribui ao corretor competência para opinar quanto à comercialização imobiliária, e a jurisprudência reconhece a avaliação mercadológica como compatível com essa atividade. (Planalto) (STJ)
Todo corretor precisa estar inscrito no CNAI para realizar avaliação mercadológica?
Não como condição geral estabelecida pela Resolução COFECI nº 1.066/2007. A regulamentação permite a elaboração de PTAM ao corretor pessoa física regularmente inscrito no CRECI, enquanto o Ato Normativo nº 001/2011 define a inscrição no CNAI como opcional e espontânea. (Cofeci Intranet)
Então por que utilizar um Corretor Avaliador inscrito no CNAI?
Porque o cadastro representa qualificação específica dentro do Sistema COFECI-CRECI e possibilita a utilização dos instrumentos de certificação previstos na regulamentação.
Arquiteto pode avaliar imóveis?
Sim. Avaliação, perícia, laudo e parecer técnico estão expressamente previstos entre as atribuições profissionais do Arquiteto e Urbanista. (Planalto)
Corretor e arquiteto fazem exatamente o mesmo trabalho?
Não necessariamente.
O corretor possui atuação característica na dimensão mercadológica.
O arquiteto possui atribuições para avaliações que envolvam os campos técnicos da Arquitetura e Urbanismo.
Dependendo do imóvel e da finalidade, os trabalhos podem ser complementares.
Uma avaliação serve para qualquer finalidade?
Não.
Uma avaliação deve ser contratada de acordo com sua finalidade e com as exigências de quem receberá o documento.
O valor do IPTU é o valor de mercado?
Não necessariamente.
Valor fiscal e valor de mercado possuem finalidades distintas.
O preço anunciado é o valor do imóvel?
Não necessariamente.
Anúncio representa uma oferta. A avaliação procura determinar valor mediante análise técnica e evidências de mercado.
A avaliação garante que o imóvel será vendido pelo valor indicado?
Não.
Ela fornece uma referência tecnicamente fundamentada na data da avaliação.
39. ORIENTAÇÃO FINAL AO CLIENTE
Antes de solicitar simplesmente “uma avaliação de imóvel”, informe à COMPANHA para que você precisa da avaliação.
Essa informação é essencial.
Um mesmo imóvel pode exigir trabalhos diferentes se a finalidade for:
● vender;
● comprar;
● alugar;
● negociar;
● partilhar;
● apresentar em processo judicial;
● oferecer em garantia;
● analisar uma incorporação;
● verificar potencial construtivo;
● calcular custo de reconstrução.
A finalidade determina o tipo de avaliação, a metodologia, o profissional e o documento adequado.
40. CONCLUSÃO
Uma boa avaliação imobiliária transforma informações dispersas sobre um imóvel em uma referência fundamentada para tomada de decisão.
A qualidade do trabalho depende da correta definição de quatro elementos:
FINALIDADE + MÉTODO + DADOS + PROFISSIONAL HABILITADO
Para questões predominantemente relacionadas ao mercado e à comercialização, a avaliação mercadológica realizada por Corretor de Imóveis constitui instrumento adequado.
Quando a avaliação envolve elementos técnicos próprios da construção, Arquitetura, Engenharia, Urbanismo ou outras áreas especializadas, deve ser utilizado o profissional habilitado correspondente.
E, nos casos mais complexos, a melhor solução pode ser a atuação integrada de diferentes especialistas.
A proposta da COMPANHA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS é partir da finalidade do cliente para definir o serviço correto — e não simplesmente produzir um documento padronizado para qualquer situação.
Avaliar corretamente é compreender o imóvel, o mercado e a finalidade da decisão.
REFERÊNCIAS ESSENCIAIS
BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis. Lei nº 6.530/1978 — Planalto
BRASIL. Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978. Regulamenta a Lei nº 6.530/1978. Decreto nº 81.871/1978 — Planalto
BRASIL. Lei nº 12.378, de 31 de dezembro de 2010. Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo. Lei nº 12.378/2010 — Planalto
COFECI. Resolução nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011. Regulamentação do CNAI e do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011
CAU/BR. Resolução nº 21/2012. Dispõe sobre atividades e atribuições profissionais do Arquiteto e Urbanista. Resolução CAU/BR nº 21/2012
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AREsp nº 88.459/DF. Precedente relacionado à elaboração de parecer de avaliação mercadológica por Corretor de Imóveis. Decisão do STJ — AREsp nº 88.459/DF
ABNT NBR 14653 — Avaliação de Bens. Família de normas técnicas aplicáveis à avaliação de bens, devendo ser consultada em sua versão vigente conforme o objeto e a finalidade da avaliação.
Nota institucional
Este Guia possui caráter informativo e orientativo. A definição do profissional, metodologia e documento apropriados deve considerar as características do imóvel, a finalidade concreta da avaliação, a legislação e normas técnicas vigentes, as atribuições profissionais e, quando aplicável, as exigências do órgão, instituição financeira, autoridade administrativa ou juízo destinatário do trabalho.
COMPANHA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Inteligência para compreender o imóvel. Critério para avaliar. Segurança para decidir.
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