Matrícula do imóvel: guia para entender, verificar e regularizar um imóvel em Florianópolis
Entenda o que a matrícula revela sobre um imóvel, o que significa comprar uma propriedade sem matrícula ou com construção não averbada e quais caminhos podem ser adotados para regularizar essas situações em Florianópolis.
Comprar, vender ou avaliar um imóvel exige mais do que observar localização, metragem, estado de conservação e preço. Antes de uma decisão patrimonial relevante, é necessário compreender sua situação registral.
E o principal documento dessa análise é a matrícula do imóvel.
É nela que se encontra a individualização jurídica da propriedade e onde são registrados ou averbados os atos juridicamente relevantes relacionados ao bem. A Lei de Registros Públicos estabelece que cada imóvel deve possuir matrícula própria, observados os requisitos legais.
Na prática, entretanto, especialmente em cidades com ocupação urbana antiga e expansão territorial complexa como Florianópolis, podem ser encontradas situações muito diferentes: imóveis regularmente matriculados; terrenos matriculados cuja construção não foi averbada; imóveis negociados durante anos apenas por contratos particulares; e áreas inseridas em núcleos urbanos informais que podem demandar procedimentos de regularização fundiária.
Por isso, uma pergunta aparentemente simples — “o imóvel tem matrícula?” — pode ser o início de uma análise muito mais ampla.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula pode ser compreendida como o registro individualizado do imóvel perante o Registro de Imóveis competente.
A Lei nº 6.015/1973 determina que cada imóvel tenha matrícula própria e estabelece os elementos necessários à sua identificação.
É importante não confundir alguns documentos:
Matrícula imobiliária — documento registral que individualiza juridicamente o imóvel.
Inscrição imobiliária municipal — cadastro utilizado pelo Município, inclusive para finalidades tributárias.
Escritura pública — título que, em determinadas operações, formaliza o negócio jurídico, mas que não se confunde com o registro da aquisição na matrícula.
Contrato particular — pode comprovar uma relação obrigacional ou integrar uma cadeia documental, dependendo do caso, mas sua existência, isoladamente, não significa que o adquirente esteja registrado como proprietário.
Essa distinção é especialmente importante porque cadastro municipal não equivale a regularização registral.
A própria Prefeitura de Florianópolis informa, ao tratar do cadastramento de edificações sem matrícula, que a inclusão da edificação no Cadastro Imobiliário Municipal não substitui licenças, alvarás, habite-se ou procedimentos de regularização fundiária, edilícia e registral.
Primeiro passo: obtenha uma certidão atualizada da matrícula
Quando se pretende comprar, vender, avaliar ou auditar documentalmente um imóvel, não basta receber uma cópia antiga da matrícula.
O ponto de partida deve ser a obtenção de uma certidão atualizada no Registro de Imóveis competente.
A análise deve verificar, entre outros aspectos:
identificação e descrição do imóvel;
titularidade registrada;
área e confrontações;
existência da construção e sua eventual averbação;
registros e averbações existentes;
ônus, gravames e restrições;
correspondência entre a realidade física, os documentos apresentados e a situação registral.
Essa comparação é fundamental.
Um imóvel pode existir fisicamente de determinada maneira e apresentar uma realidade documental diferente.
Situação 1 — O imóvel não possui matrícula
A ausência de matrícula exige atenção especial porque pode decorrer de situações jurídicas muito distintas.
Não se deve concluir automaticamente que todo imóvel sem matrícula é irregular da mesma maneira — nem que todos podem ser regularizados pelo mesmo procedimento.
O primeiro trabalho é identificar a origem jurídica e documental da ocupação.
Em Florianópolis, a própria Prefeitura reconhece administrativamente situações de imóveis sem matrícula decorrentes de posse. Para determinados procedimentos cadastrais, são solicitados documentos como contratos particulares, cadeia sucessória de contratos, recibos, termos de quitação e outros elementos capazes de demonstrar a posse.
Isso, entretanto, não transforma automaticamente a posse cadastrada perante o Município em propriedade registrada.
O que deve ser investigado?
É recomendável reconstruir a história documental do imóvel:
Quem aparece como titular da área de origem?
Existe transcrição antiga ou matrícula de área maior?
Como ocorreu a ocupação ou aquisição?
Existem contratos particulares sucessivos?
Há recibos e comprovantes de quitação?
O imóvel possui inscrição municipal?
A área integra parcelamento regular ou núcleo urbano informal?
Existe possibilidade de individualização registral?
Há restrições urbanísticas ou ambientais?
Qual instrumento jurídico é adequado ao caso concreto?
Somente depois desse diagnóstico é possível definir o caminho de regularização.
Imóvel sem matrícula não significa necessariamente o mesmo problema
Há uma distinção decisiva entre regularização da titularidade individual e regularização fundiária de um núcleo urbano informal.
Dependendo da origem do imóvel, da documentação disponível, do tempo e características da posse e da configuração urbanística da área, podem ser aplicáveis instrumentos jurídicos diferentes.
A Lei nº 13.465/2017 prevê, no âmbito da Regularização Fundiária Urbana — REURB, instrumentos como legitimação fundiária, legitimação de posse e usucapião, entre outros.
Em determinadas hipóteses de REURB, após o registro da Certidão de Regularização Fundiária e do projeto aprovado, podem ser abertas matrículas para as unidades imobiliárias regularizadas. A legislação também contempla situações nas quais não são identificadas previamente as transcrições ou matrículas da área regularizada.
Portanto, a solução deve ser definida a partir do diagnóstico documental, registral, urbanístico e jurídico do caso concreto.
Floripa Regular e a regularização fundiária
Florianópolis possui o programa municipal Floripa Regular, estruturado para procedimentos de regularização fundiária urbana.
Atualmente, a Prefeitura apresenta diferentes modalidades e serviços. Entre eles está a REURB Específica, destinada à regularização por núcleo urbano informal e realizada de forma coletiva por subnúcleo consolidado. Há também procedimento denominado REURB Histórico para determinadas áreas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, integradas à cidade e sem matrícula.
Isso demonstra por que não existe uma resposta única para a pergunta:
“Tenho um imóvel sem matrícula. Como faço para criar uma?”
Antes de pensar na abertura da matrícula, é preciso identificar qual é a situação jurídica da área e qual instrumento permite chegar legitimamente ao registro.
Situação 2 — O terreno possui matrícula, mas a construção não está averbada
Esta é outra situação relativamente comum.
Imagine uma matrícula que descreva determinado terreno. Sobre ele existe uma residência de 180 m², mas a matrícula continua registrando apenas o terreno.
Nesse caso, o problema é diferente.
A propriedade territorial pode estar registrada, mas existe uma divergência entre a realidade física do imóvel e sua realidade registral.
A construção existe no mundo físico, mas não está refletida adequadamente na matrícula.
Por que isso importa?
A ausência de averbação pode interferir na análise de:
compra e venda;
financiamento;
garantias imobiliárias;
avaliação mercadológica;
inventário e planejamento patrimonial;
conferência de áreas;
regularidade documental;
futura transmissão do imóvel.
Não significa necessariamente que o negócio seja impossível. Significa que existe uma questão documental que precisa ser identificada, dimensionada e, quando possível, regularizada.
Antes da averbação pode existir uma etapa municipal
A regularização da construção e a averbação registral não devem ser tratadas como se fossem exatamente o mesmo procedimento.
Primeiro é necessário verificar a situação urbanística e edilícia da construção perante o Município.
Em Florianópolis, a regulamentação municipal define o Habite-se como o documento que atesta a regularidade da edificação em relação ao projeto aprovado e sua conclusão, enquanto a legalização de edificação é destinada a edificações existentes e busca atestar sua regularidade segundo a legislação aplicável.
Assim, quando a construção não aparece na matrícula, é necessário perguntar:
Ela está regular perante o Município?
Se estiver, o caminho registral tende a ser diferente daquele aplicável a uma construção executada sem o devido licenciamento.
Construção não averbada: roteiro prático de análise
1. Obter a matrícula atualizada
Confirme exatamente o que está registrado.
Não parta apenas da informação verbal de que “a casa não está averbada”.
2. Conferir o cadastro municipal
Verifique inscrição imobiliária, área cadastrada, titularidade cadastral e demais informações disponíveis.
Mas lembre-se: cadastro fiscal não substitui regularidade urbanística ou registral.
3. Levantar a documentação da construção
Procure projetos, alvarás, Habite-se, plantas, documentos técnicos e demais elementos existentes.
4. Comparar documentação e realidade física
A área construída efetivamente existente deve ser confrontada com:
projeto aprovado;
cadastro municipal;
Habite-se, quando existente;
matrícula imobiliária.
5. Identificar eventual necessidade de legalização da edificação
Se a construção não estiver regularmente licenciada, poderá ser necessário procedimento administrativo perante o Município, observada a legislação aplicável ao imóvel.
6. Providenciar os documentos necessários ao ato registral
Depois de solucionada a questão edilícia, deverão ser identificados junto ao Registro de Imóveis competente os títulos e documentos necessários à averbação.
7. Averbar a construção
Atendidas as exigências legais e registrais, a construção poderá ser incorporada à descrição registral do imóvel por meio da averbação correspondente.
E se a área do IPTU estiver correta, mas a construção não estiver na matrícula?
Esse é um ponto particularmente importante.
Pagar IPTU sobre determinada área construída não significa, por si só, que a construção esteja regularizada perante o Município ou averbada no Registro de Imóveis.
A Prefeitura de Florianópolis é expressa ao informar que o cadastramento predial não substitui licenças, alvarás, Habite-se ou regularizações edilícia, fundiária e registral.
Portanto, três realidades precisam ser comparadas:
realidade física → realidade municipal → realidade registral.
Quanto maior a correspondência entre elas, maior tende a ser a segurança documental do imóvel.
Quadro-resumo
Situação encontrada | Primeira providência | Análise necessária | Possível encaminhamento |
Imóvel com matrícula e construção averbada | Obter certidão atualizada | Conferir titularidade, descrição, ônus e correspondência física | Prosseguir com a análise documental |
Terreno matriculado, construção não averbada | Conferir matrícula e situação municipal | Verificar licenciamento, áreas e documentação da edificação | Regularização edilícia, quando necessária, seguida da etapa registral |
Imóvel sem matrícula, com contratos particulares | Reconstruir a cadeia documental | Identificar origem da área, posse, parcelamento e situação registral | Definir instrumento jurídico adequado |
Imóvel em núcleo urbano informal | Verificar enquadramento urbanístico e fundiário | Analisar possibilidade de REURB | Procedimento de regularização fundiária, quando cabível |
Cadastro municipal sem matrícula | Não presumir propriedade registrada | Separar situação fiscal da situação registral | Investigar origem e caminho jurídico para titulação |
Checklist antes de comprar um imóvel
Antes de assumir uma obrigação relevante, procure responder:
☐ Existe matrícula individualizada?
☐ A certidão da matrícula está atualizada?
☐ Quem vende aparece como proprietário registrado?
☐ A descrição registral corresponde ao imóvel visitado?
☐ A área construída está averbada?
☐ A área física coincide com os documentos disponíveis?
☐ Existem ônus ou restrições relevantes?
☐ A construção possui documentação municipal compatível?
☐ Existem contratos particulares ou cadeia possessória que precisam ser examinados?
☐ Há questões urbanísticas, ambientais ou fundiárias pendentes?
☐ O custo e o prazo de eventual regularização foram considerados na decisão de compra?
Perguntas frequentes
É possível vender um imóvel sem matrícula?
Existem negociações envolvendo direitos possessórios e outros direitos relacionados a imóveis sem matrícula, mas elas não devem ser confundidas com a transferência registral ordinária da propriedade de um imóvel regularmente matriculado. A estrutura jurídica e os riscos precisam ser examinados no caso concreto.
Ter escritura significa que a situação está completamente regular?
Não necessariamente. Escritura e registro são atos distintos. É necessário verificar a matrícula e confirmar se o título correspondente foi efetivamente registrado e qual é a situação registral atual.
Se o imóvel paga IPTU, ele está regular?
Não necessariamente. Cadastro tributário municipal, regularidade edilícia e regularidade registral são dimensões diferentes. A Prefeitura de Florianópolis esclarece que o cadastro imobiliário não substitui os demais procedimentos de regularização.
Uma casa pode estar regular na Prefeitura e não estar averbada?
Sim. Por isso é indispensável conferir separadamente a documentação municipal e a matrícula imobiliária.
Todo imóvel sem matrícula deve passar pela REURB?
Não. A REURB é aplicável às hipóteses previstas na legislação de regularização fundiária urbana. Outros imóveis podem exigir instrumentos diferentes. A solução depende da origem da área, situação registral, características da posse e demais elementos do caso.
Regularizar é aproximar o imóvel real do imóvel documental
A matrícula não deve ser tratada como uma formalidade secundária.
Ela integra a história jurídica do patrimônio.
Quando o imóvel não possui matrícula ou quando existe uma construção que ainda não aparece no registro, a melhor decisão normalmente não começa pela tentativa imediata de “resolver no cartório”. Começa por um diagnóstico.
É necessário compreender a realidade física, documental, municipal, urbanística e registral para, somente depois, definir o procedimento adequado.
No patrimônio imobiliário, decisões seguras costumam nascer dessa combinação entre documentação, técnica e tempo: compreender antes de comprar, verificar antes de assumir riscos e regularizar antes que uma pendência documental se transforme em um problema maior.
A COMPANHA Negócios Imobiliários atua na análise técnica, documental e mercadológica de imóveis, auxiliando proprietários, compradores e investidores a compreender a situação do patrimônio e os caminhos possíveis para decisões imobiliárias mais claras, seguras e conscientes.
Este conteúdo possui finalidade informativa e não substitui a análise jurídica, registral, urbanística ou técnica específica do imóvel.
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