Construção não averbada na matrícula: riscos, impactos e caminhos para regularizar

Quando a casa existe no terreno, mas não aparece no registro do imóvel, surge uma divergência que pode dificultar a venda, o financiamento e a correta avaliação do patrimônio.

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Uma casa pode estar pronta há muitos anos, possuir ligação de água e energia, receber cobrança de IPTU e até constar no cadastro municipal. Ainda assim, a matrícula do imóvel pode descrever apenas o terreno — ou apresentar uma área construída menor que a existente.

Nesse caso, há uma construção não averbada na matrícula.

A situação é relativamente comum em imóveis que passaram por ampliações, reformas ou construções realizadas sem a atualização completa dos registros. Contudo, o tempo não corrige automaticamente a divergência.

Regularizar significa fazer com que a realidade física, os documentos municipais, as obrigações fiscais relacionadas à obra e o registro imobiliário contem a mesma história.

O que significa averbar uma construção?

A matrícula é o documento que concentra as principais informações jurídicas do imóvel: localização, área do terreno, proprietários, transmissões, ônus e outras ocorrências relevantes.

A averbação é o ato utilizado para registrar fatos que alteram ou repercutem na situação do imóvel. A Lei de Registros Públicos prevê a averbação das ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao bem.

Quando uma edificação é construída, ampliada ou demolida, essa alteração precisa ser refletida na matrícula, mediante os documentos exigidos pela legislação e pelo cartório competente.

Assim, se a matrícula descreve apenas um terreno, embora nele exista uma residência de 180 m², a realidade física e a realidade registral não estão compatíveis.

Cadastro municipal, IPTU e matrícula não são a mesma coisa

Uma das dúvidas mais frequentes é esta:

“Se a área construída aparece no IPTU, a casa já está regularizada?”

Não necessariamente.

O cadastro imobiliário municipal tem finalidade administrativa e tributária. A matrícula, mantida pelo Registro de Imóveis, documenta a situação jurídica e registral do bem.

Por isso, podem existir três descrições diferentes:

• realidade física: o que efetivamente está construído;

• realidade municipal: o que consta no cadastro, no projeto aprovado e no Habite-se;

• realidade registral: o que está descrito na matrícula.

O pagamento de IPTU sobre a área construída, isoladamente, não substitui a aprovação municipal, o Habite-se nem a averbação no Registro de Imóveis.

Por que a construção deixa de ser averbada?

A divergência pode surgir por diferentes motivos:

• construção executada sem projeto aprovado;

• obra aprovada, mas sem emissão do Habite-se;

• ampliação posterior não comunicada ao município;

• reforma que alterou substancialmente a área;

• documentação fiscal da obra não regularizada;

• conclusão do processo municipal sem apresentação dos documentos ao cartório;

• edificação antiga cuja documentação se perdeu;

• imóvel recebido por herança sem análise registral atualizada.

Em alguns casos, a construção principal está averbada, mas áreas posteriores — edícula, garagem, varanda fechada, segundo pavimento ou espaço gourmet — permanecem fora da matrícula.

Quais são os principais riscos?

1. Dificuldade para obter financiamento

A instituição financeira normalmente avalia a documentação, a condição jurídica e as características físicas do imóvel oferecido como garantia.

Quando a construção encontrada na vistoria não corresponde à matrícula ou aos documentos municipais, o banco pode solicitar a regularização antes de aprovar a operação, restringir o valor considerado na avaliação ou recusar o imóvel como garantia.

Isso não significa que toda divergência produza automaticamente a negativa do financiamento. A decisão depende da instituição, do grau da irregularidade e da operação analisada.

2. Redução do número de compradores

Se o imóvel não puder ser financiado imediatamente, a negociação tende a ficar limitada aos compradores com recursos próprios ou dispostos a aguardar a regularização.

Quanto menor o universo de interessados, menor pode ser a liquidez do bem.

3. Avaliação imobiliária prejudicada

Uma área construída existente, mas documentalmente irregular, não deve ser tratada da mesma maneira que uma edificação plenamente regular.

O avaliador precisará considerar:

• o custo e a viabilidade da regularização;

• os riscos administrativos e registrais;

• a depreciação física;

• a possibilidade de financiamento;

• o efeito da irregularidade sobre a liquidez.

A metragem física pode existir, mas sua contribuição para o valor de mercado dependerá também da segurança documental.

4. Negociação mais lenta e insegura

A descoberta da irregularidade somente depois da proposta pode gerar:

• renegociação do preço;

• exigência de prazo adicional;

• desistência do comprador;

• discussão sobre quem pagará a regularização;

• insegurança quanto ao cumprimento do contrato.

A transparência deve existir desde a apresentação do imóvel. O contrato também precisa indicar claramente a situação da construção e as responsabilidades assumidas por cada parte.

5. Problemas em inventários, partilhas e garantias

A divergência pode dificultar a descrição e a avaliação do patrimônio em inventários, divórcios, partilhas, garantias bancárias e planejamentos sucessórios.

Patrimônio não é apenas aquilo que existe fisicamente. É aquilo que também pode ser identificado, comprovado e transmitido com clareza.

A construção não averbada pode ser vendida?

Em determinadas situações, sim. A ausência de averbação não significa, por si só, que o terreno deixou de pertencer ao proprietário indicado na matrícula.

Entretanto, a venda pode enfrentar restrições práticas e jurídicas. O comprador deve conhecer a divergência, compreender seus efeitos e avaliar os custos e riscos que poderá assumir.

Antes da negociação, é recomendável verificar:

• se a construção pode ser regularizada;

• se existem infrações urbanísticas ou ambientais;

• qual área está reconhecida pelo município;

• quais documentos ainda precisam ser obtidos;

• quem ficará responsável pelo procedimento;

• como a irregularidade será descrita no contrato;

• se a forma de pagamento depende de financiamento.

Prometer uma regularização sem antes avaliar sua viabilidade técnica e urbanística pode criar um risco ainda maior.

Como regularizar uma construção não averbada?

O procedimento varia conforme o município, a época da construção, as características da obra e as exigências do Registro de Imóveis. Em linhas gerais, o percurso envolve quatro frentes.

1. Diagnóstico documental e físico

O primeiro passo é reunir e comparar:

• matrícula atualizada;

• espelho ou cadastro do IPTU;

• projeto aprovado, se houver;

• alvará de construção;

• Habite-se ou documento equivalente;

• plantas disponíveis;

• documentos da obra;

• área efetivamente construída.

Um arquiteto ou engenheiro poderá realizar o levantamento da edificação, verificar a compatibilidade com as normas urbanísticas e identificar a necessidade de projeto de regularização.

2. Regularização perante o município

Se a obra ou ampliação não estiver licenciada, poderá ser necessário protocolar um processo de legalização, adequar o projeto ou corrigir aspectos da edificação.

A Prefeitura de Florianópolis mantém serviços específicos para legalização de construção e Habite-se de edificação. Entre os documentos que podem ser exigidos estão projeto arquitetônico, levantamento topográfico e documento de responsabilidade técnica, além de requisitos específicos conforme o imóvel.

Não se deve concluir previamente que qualquer construção poderá ser legalizada. Recuos, índices urbanísticos, uso do solo, limitações ambientais, áreas de risco e outras regras podem afetar o processo.

3. Regularidade fiscal da obra

Conforme o enquadramento, a obra precisa estar inscrita no Cadastro Nacional de Obras — CNO — e passar pelo Serviço Eletrônico para Aferição de Obras — Sero.

A Receita Federal informa que o Sero permite calcular e regularizar as contribuições sociais relacionadas à construção, possibilitando a emissão da certidão de regularidade fiscal da obra. Essa certidão pode ser utilizada para a averbação no Registro de Imóveis.

Nas construções antigas, pode haver reconhecimento de decadência das contribuições, desde que sejam atendidos os requisitos e apresentada a comprovação necessária. A Receita Federal possui uma orientação específica sobre a regularização de construções com mais de cinco anos.

Decadência tributária, contudo, não significa dispensa automática das demais exigências urbanísticas e registrais.

4. Averbação no Registro de Imóveis

Com a documentação municipal, fiscal e técnica exigida, o interessado apresenta o pedido ao Registro de Imóveis responsável pela matrícula.

O cartório examinará os documentos e poderá emitir uma nota de exigências caso identifique pendências. Depois da qualificação e do cumprimento dos requisitos, a construção será incluída na matrícula.

Como as exigências podem variar de acordo com o caso e com as normas aplicáveis, é prudente solicitar antecipadamente ao Registro de Imóveis a relação atualizada de documentos.

Checklist inicial para o proprietário

Antes de anunciar, financiar, avaliar ou transmitir o imóvel:

•  Solicite uma matrícula atualizada.

•  Confira se a construção e a metragem aparecem no documento.

•  Compare a matrícula com o cadastro municipal e a realidade física.

•  Localize projeto aprovado, alvará e Habite-se.

•  Verifique se ampliações posteriores foram licenciadas.

•  Consulte arquiteto ou engenheiro sobre a viabilidade da regularização.

•  Confirme as exigências municipais aplicáveis.

•  Analise a situação da obra no CNO e no Sero.

•  Consulte previamente o Registro de Imóveis.

•  Estime custos, prazos e eventuais adequações.

•  Não prometa prazo de regularização antes do diagnóstico.

•  Informe a situação documental ao comprador com transparência.

Perguntas frequentes

A construção aparecer no IPTU é suficiente?

Não. O cadastro tributário municipal não substitui o licenciamento da edificação nem sua averbação na matrícula.

Toda construção antiga pode ser regularizada?

Não necessariamente. A viabilidade depende das normas urbanísticas, ambientais, sanitárias e registrais aplicáveis, além das condições físicas do imóvel.

Uma construção com mais de cinco anos não precisa pagar nada?

A Receita Federal informa que obras antigas podem estar alcançadas pela decadência das contribuições sociais. Entretanto, é preciso comprovar a antiguidade e cumprir o procedimento correspondente. Outros custos, tributos, taxas e exigências podem continuar aplicáveis.

Quem deve conduzir a regularização?

O procedimento normalmente exige a atuação coordenada do proprietário, de arquiteto ou engenheiro, do município, da Receita Federal e do Registro de Imóveis. Dependendo da complexidade, também pode ser necessária orientação jurídica especializada.

É melhor regularizar antes de vender?

Em geral, iniciar a venda com a documentação organizada amplia a previsibilidade, facilita a avaliação e reduz o risco de a negociação ser interrompida. A decisão deve considerar a viabilidade, o custo, o prazo e a estratégia do proprietário.

Conclusão

Uma construção não averbada revela uma desconexão entre o espaço vivido e o patrimônio documentado.

Corrigir essa diferença não é apenas cumprir uma formalidade. É tornar o imóvel mais compreensível, avaliável, financiável e seguro para quem vende, compra, herda ou utiliza o bem como parte de seu planejamento patrimonial.

Decisões imobiliárias maduras começam pelo diagnóstico. Antes de correr para anunciar ou assumir que a regularização será simples, vale compreender o imóvel como ele realmente é — física, urbanística, fiscal e juridicamente.

A COMPANHA pode auxiliar na análise inicial do imóvel e na organização das informações necessárias para uma negociação mais clara, segura e consciente.